Constitución de S.A.S. con bienes inmuebles en Colombia
Actualizado: 19 sept
Una de las principales ventajas de las Sociedades por Acciones Simplificadas (en adelante S.A.S.) se encuentra en la flexibilidad para su constitución mediante documento privado, lo cual simplifica significativamente el proceso de registro, al no requerir escritura pública de constitución.
Sin embargo, la Ley 1258 de 2008 establece una excepción a esta regla cuando dentro de los activos aportados a la sociedad se incluyen bienes cuya transferencia debe hacerse por escritura pública, como ocurre con los bienes inmuebles. En estos casos la constitución de la sociedad también debe hacerse por escritura pública.
En nuestro artículo analizamos el proceso de constitución de S.A.S. con bienes inmuebles en Colombia, sus implicaciones, y aspectos a tener en cuenta.
Razones para el aporte de inmuebles a una S.A.S.
La decisión de incorporar un inmueble como aporte a una S.A.S. es una práctica habitual en el derecho corporativo que puede responder a diversas necesidades de negocio y de organización patrimonial como las siguientes:
Uso del inmueble como activo fijo de la empresa
Un escenario recurrente se presenta cuando la empresa necesita una infraestructura propia como una oficina, un local o una bodega para operar, y uno o varios socios deciden aportar dicho inmueble a la sociedad a cambio de participación accionaria en esta, de acuerdo con la valoración del bien establecida en conjunto por los socios.
En estos casos, el inmueble cumple una función estructural en la empresa y se considera un activo fijo (que permanece en la empresa por más de un año), por lo que en caso de venta, se generaría el impuesto por ganancia ocasional.
Aun así, es importante tener en cuenta que si la venta se realiza antes de completar los dos años de posesión del inmueble, la utilidad de esta venta se consideraría renta líquida para efectos del impuesto sobre la renta, conforme a lo establecido en el Estatuto Tributario.
Uso del inmueble como activo fijo o corriente de la empresa
También es común utilizar esta figura para crear o formalizar empresas del sector inmobiliario, pues al transferir los inmuebles a la empresa, esta puede administrarlos, alquilarlos, desarrollar proyectos de construcción o venderlos de forma organizada.
En este supuesto los inmuebles pueden ser tanto activos fijos (cuando se usan principalmente para arrendar) como activos corrientes (cuando se usan para la venta en un plazo inferior a un año). Esto resulta relevante toda vez que la destinación que se les de a los inmuebles determina los impuestos correspondientes en caso de venta, ya sea impuesto de renta o ganancia ocasional, lo cual debe revisarse en cada caso particular.
Planeación patrimonial
Por último, el aporte de inmuebles a una S.A.S. es una de las herramientas más usadas en la protección patrimonial y planeación familiar, ya que al transferir los bienes a una empresa, estos quedan protegidos frente a demandas o disputas en contra de la persona natural, toda vez que los bienes salen del patrimonio personal, y pasan a ser del patrimonio de la empresa.
Asimismo, esto facilita la elaboración de protocolos de familia y planeación sucesoral, puesto que en caso de muerte, en la sucesión se repartirían las acciones de la sociedad mas no los bienes inmuebles (que siguen siendo propiedad de la sociedad), lo que simplifica notoriamente el proceso y sus gastos derivados.
Naturaleza del aporte de inmueble y su tratamiento fiscal
Desde el punto de vista jurídico, la transferencia de un bien inmueble para la constitución de una S.A.S. se clasifica como un aporte en especie, por lo que los accionistas de común acuerdo deben establecer la valoración que se le asignará al activo dentro del capital social, el cual usualmente es un monto equivalente al valor comercial, lo que permite reflejar de forma transparente la realidad financiera de la compañía.
Una de las fortalezas tributarias más relevantes de esta operación radica en el principio de neutralidad fiscal previsto en el artículo 319 del Estatuto Tributario colombiano para la transferencia de activos a cambio de acciones nuevas.
Siempre que la transacción se ajuste a los parámetros legales exigidos, la transferencia del inmueble no genera renta líquida ni ganancia ocasional para el socio aportante al momento del traspaso, debido a que el costo fiscal que tenía el inmueble en cabeza de la persona natural se traslada a las acciones que recibe, conservando la continuidad tributaria del activo.
En ese orden de ideas, resulta fundamental revisar en detalle las condiciones del aporte antes de su aprobación para garantizar que pueda aplicarse el principio de neutralidad fiscal, debiendo las partes declarar expresamente en el acto del aporte que se sujetan a las disposiciones de la norma tributaria aplicable, y teniendo en cuenta que este beneficio no aplica en operaciones como la colocación de acciones propias readquiridas por la empresa, por lo que la viabilidad de este mecanismo debe evaluarse según las particularidades de cada caso.
Proceso de constitución por escritura pública
El procedimiento y los requisitos para constituir una S.A.S. con bienes inmuebles son esencialmente los mismos, con la diferencia de que debe hacerse por escritura pública además del trámite de registros adicionales por la naturaleza del inmueble.
En ese sentido, en la fase inicial se redactan los estatutos con la información general de la empresa junto con la descripción detallada del inmueble, valoración acordada, aplicación del principio de costo fiscal neutro conforme al artículo 319 del Estatuto Tributario y el capital equivalente al aporte, para luego acudir a la notaría a firmar la escritura pública que formaliza la creación de la S.A.S. y la transferencia del bien, momento en el cual se liquidan y pagan los derechos notariales, el impuesto de registro y las retenciones correspondientes.
Una vez la escritura es otorgada, esta debe radicarse en la Cámara de Comercio correspondiente junto con los formularios de constitución para formalizar el registro de la sociedad, y que esta nazca a la vida jurídica. Es importante aclarar que en este punto se liquidan y pagan los gastos de registro en Cámara de Comercio, los cuales son diferentes a los gastos de registro de la transferencia de la propiedad mencionados en el párrafo anterior.
Por último, el proceso finaliza en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) con el registro de la transferencia para que el inmueble quede a nombre de la nueva sociedad.
Aspectos a tener en cuenta y alternativas
Aportar un bien inmueble como capital en el proceso de constitución tiene implicaciones que deben revisarse cuidadosamente, como el hecho de que si se trata de un valor considerable, la sociedad terminará constituida con un capital registrado notablemente alto, lo que incrementará de manera directa y sustancial los costos por concepto de tarifas de inscripción mercantil y renovación de matrícula en la Cámara de Comercio.
Asimismo, esto dificultaría la entrada o permanencia de múltiples socios en la compañía, pues si un accionista aporta un inmueble de alto valor como capital, los demás participantes se verían forzados a desembolsar sumas de dinero muy elevadas para conservar el porcentaje de participación deseado dentro de la empresa.
Esta situación resulta especialmente problemática en estructuras donde participan socios que aportan capital de trabajo o habilidades operativas, así como en iniciativas de corte familiar donde no todos los miembros disponen de liquidez inmediata.
Para resolver estas limitaciones, puede considerarse la figura del aporte con prima en colocación de acciones, la cual puede establecerse únicamente después de la constitución de la sociedad, ya que, de acuerdo con la doctrina de la Superintendencia de Sociedades, esta no puede crearse en el momento de constitución de la sociedad.
En este escenario, la constitución de la sociedad podría hacerse por documento privado para posteriormente realizar un aumento de capital donde se efectúa la entrega del inmueble en especie, imputando solo una fracción del valor al capital suscrito y registrando el valor restante como prima en colocación de acciones.
Si bien la incorporación posterior del inmueble debe elevarse a escritura pública al implicar la transferencia de dominio de un bien sujeto a registro, esta estrategia permite realizar la constitución inicial mediante documento privado, mantener un capital social adecuado, optimizar los costos del registro mercantil y preservar la distribución accionaria proyectada entre los socios.
Conclusión
El aporte de inmuebles a una S.A.S. es una herramienta legal de alto impacto para la protección de activos, facilidad de gestión patrimonial, y organización de los negocios inmobiliarios.
Aun así, teniendo en cuenta que el proceso debe hacerse por escritura pública, con implicaciones directas en el capital y en la composición accionaria de la empresa, es recomendable contar con asesoría legal especializada para realizar este proyecto de la manera más conveniente.
En JG Lawyers ofrecemos asesoría integral en la constitución de empresa y aporte de bienes inmuebles, garantizando una estructura y procedimiento que se ajuste a las necesidades y objetivos particulares de cada cliente de una manera transparente, eficiente y responsable.
¿Estás pensando en constituir una empresa con bienes inmuebles en Colombia?
Preguntas Frecuentes
¿El aporte de un inmueble a una S.A.S. paga derechos notariales e impuestos de registro?
Sí. Al tener que hacerse por escritura pública deben pagarse los derechos notariales correspondientes según el valor del inmueble, junto con los derechos e impuestos de registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿El aporte del inmueble a la S.A.S. o su venta posterior generan impuesto por ganancia ocasional o renta?
No se genera impuesto de renta ni de ganancia ocasional para el socio aportante al momento de transferir el bien a la sociedad, ya que la normativa tributaria permite realizar esta operación bajo el principio de neutralidad fiscal.
Sin embargo, si en el futuro la S.A.S. decide vender el inmueble, la sociedad sí podría estar sujeta al pago del impuesto de renta o de ganancia ocasional sobre la utilidad obtenida, según las particularidades de cada caso y el tiempo de posesión del bien.
¿La S.A.S. puede vender el inmueble en cualquier momento?
Sí, la sociedad puede vender la propiedad cuando lo decida, ya que es la titular del bien. No obstante, pueden limitarse las facultades del representante legal para que este no pueda vender ni gravar bienes inmuebles de la empresa por su propia cuenta, salvo que medie autorización expresa de la asamblea de accionistas.
¿Qué pasa si no se declara expresamente el acogimiento al principio de neutralidad fiscal?
Si el documento que contiene el aporte no manifiesta expresamente la voluntad de acogerse a este tratamiento, conforme al artículo 319-1 del Estatuto Tributario, el aporte se considera una enajenación sometida al impuesto sobre la renta según las reglas generales, perdiendo el beneficio de neutralidad fiscal.
¿Este proceso toma más tiempo que una constitución tradicional de S.A.S.?
Sí. Al requerir escritura pública notarial y registro adicional ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, el proceso suele tardar más que la constitución estándar por documento privado, que normalmente se resuelve en pocos días hábiles ante la Cámara de Comercio.
Comentarios