Compraventa de Inmueble en Colombia: elementos a tener en cuenta

La compraventa de un inmueble suele ser uno de los negocios jurídicos más trascendentes y delicados que realizan las personas, ya que implica una suma considerable de dinero y representa una inversión a mediano o largo plazo, por lo que no es una decisión que normalmente se tome a la ligera.

En nuestro artículo analizamos los aspectos clave y elementos fundamentales a tener en cuenta al celebrar este tipo de negocio en el territorio colombiano.

Requisitos de la compraventa de inmueble en Colombia

Dada su trascendencia e impacto patrimonial, la compraventa de bienes inmuebles en Colombia solo puede realizarse por Escritura Pública, pues se trata de un contrato solemne que requiere esta formalidad para su existencia.

Por ende, este contrato se perfecciona únicamente con la firma de la Escritura Pública de Compraventa en la notaría correspondiente, la cual posteriormente inscribe el negocio en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) para que se efectúe la transferencia del derecho de dominio.

Para la firma de la Escritura Pública de Compraventa es indispensable aportar los paz y salvos vigentes por concepto de impuesto predial y contribución por valorización, así como el paz y salvo de administración si el bien está sujeto al régimen de propiedad horizontal.

Por último, es importante destacar que en Colombia pueden comprar o vender inmuebles tanto personas naturales nacionales como extranjeros (quienes pueden actuar únicamente con su pasaporte vigente) y personas jurídicas nacionales o extranjeras, previa acreditación de su existencia y representación legal.

Riesgos en la compraventa de inmueble

Durante el proceso de negociación y cierre, es normal que surjan dudas y preocupaciones sobre los riesgos de la compraventa, y cuales podrían ser sus implicaciones legales y económicas, lo cual en negocios de valor considerable como la compraventa de inmueble es un punto de especial atención.

En primer lugar, la legalidad de la propiedad y la presencia de gravámenes representan una de las principales preocupaciones, debido al riesgo de vicios ocultos, limitaciones al dominio como hipotecas, afectaciones a vivienda familiar o patrimonio de familia, o la existencia de embargos y procesos judiciales vigentes sobre el bien.

A esta complejidad se suma la falta de claridad en la distribución de costos entre comprador y vendedor respecto a la asignación de los gastos notariales, las obligaciones tributarias relativas a la retención en la fuente y el pago de los derechos de registro requeridos para la tradición del inmueble, lo cual puede generar fricciones entre comprador y vendedor si no se tiene claramente estipulado.

Por otra parte, también está el riesgo sobre que acciones pueden tomar las partes ante un incumplimiento contractual y cuáles podrían ser las consecuencias jurídicas aplicables en caso de que el comprador no cancele el valor acordado en los plazos fijados, o cuando el vendedor no efectúe la entrega del bien en las condiciones pactadas.

Finalmente, en las transacciones que involucran a extranjeros no residentes, surge el desafío técnico de la legalización del capital extranjero. La falta de conocimiento sobre los mecanismos normativos para canalizar e ingresar los fondos desde el exterior puede derivar en contingencias fiscales o infracciones al régimen cambiario colombiano.

Cómo mitigar estos riesgos

Afortunadamente, en la práctica existen mecanismos para garantizar la seguridad jurídica de la transacción y prevenir litigios o pérdidas financieras, siendo los principales los siguientes:

Promesa de compraventa

Aunque la ley no lo establece como requisito, lo más usual es que las partes firmen un contrato de promesa de compraventa previo a la escritura pública. En este documento las partes fijan el precio, la forma de pago (incluyendo la logística para transferencias internacionales), la distribución exacta de los gastos, la fecha para la firma de la escritura y la entrega del bien. Asimismo, se establecen las cláusulas penales y arras para sancionar eventuales incumplimientos.

Este contrato es clave porque en la compraventa de inmueble ya que convierte las intenciones y los acuerdos verbales en obligaciones reales y exigibles antes de desembolsar el dinero o entregar el inmueble.

En ese sentido, la promesa de compraventa protege los anticipos realizados, permite establecer condiciones claras a la negociación y puede fijar sanciones en caso de que alguna de las partes incumpla, evitando contratiempos antes de la firma de la escritura.

Estudio de títulos

Como los bienes inmuebles se encuentran sometidos a registro, es fundamental realzar el estudio título, el cual es el análisis jurídico detallado de la cadena de tradición del inmueble, y de su estado jurídico actual en cuanto a gravámenes que pueden limitar el dominio como hipotecas o procesos judiciales activos sobre el inmueble.

Este procedimiento determina la viabilidad real de la compraventa, identifica riesgos ocultos y permite tomar las decisiones correspondientes para continuar o desistir del negocio.

Registro de inversión extranjera

Para los compradores no residentes que transfieren fondos desde el exterior para la compraventa del inmueble, es indispensable realizar el correspondiente registro de la operación de canalización de divisas, ya que la omisión o registro incorrecto de esta transacción puede generar sanciones cambiarias, pérdida de derechos cambiarios, e incluso afectar procesos migratorios en las categorías de visa que exigen el registro de la inversión extranjera.

Para más información sobre el trámite de Registro de Inversión Extranjera consulta nuestro artículo al respecto aquí.

Conclusión

La compraventa de inmueble en Colombia es un negocio que va mucho más allá de la simple negociación del precio, por lo que un acompañamiento legal especializado puede ser de gran ayuda para que la transferencia de la propiedad se realice sin vicios jurídicos ni contingencias fiscales o cambiarias.

En JG Lawyers asesoramos en la redacción y revisión de la promesa de compraventa, estudio de títulos, revisión de la escritura pública y la gestión del registro de inversión extranjera cuando la transacción involucra capitales del exterior, de manera clara, responsable e integral, reduciendo los riesgos legales y facilitando un negocio satisfactorio para las partes.

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Preguntas frecuentes

¿Un extranjero sin cédula de extranjería ni residencia puede comprar un inmueble en Colombia?

Sí. Los extranjeros pueden adquirir bienes inmuebles en Colombia identificándose únicamente con su pasaporte vigente. No se requiere visa ni residencia previa para ser propietario.

 

¿Quién paga los gastos notariales y de registro en una compraventa?

Por costumbre mercantil y norma general, los gastos notariales se dividen en partes iguales (50% comprador y 50% vendedor). La retención en la fuente la asume el vendedor, mientras que los gastos de registro y la beneficencia los paga el comprador. Esto puede modificarse y/o negociarse en la promesa de compraventa.

¿Qué ocurre si la promesa de compraventa se firma, pero una de las partes no quiere firmar la escritura?

Depende de lo negociado en el contrato de promesa de compraventa. Las partes pueden acordar la resolución del contrato, cláusulas penales y el cobro de las arras estipuladas por el incumplimiento, entre otros.